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公摊面积里的猫腻超乎你的想象!

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2018-08-13 07:17:17 来源:融360 作者:Jada

公摊面积对购房人的直接影响是,公摊面积越大,能实际使用的面积就小,换算成每平方米的单价就越高,对于开发商来说能获取更多收益。

  买房对于整个家庭来说算是人生中的大事,可就是这样一件关系到无数家庭幸福的事情,还被人打了注意。近日,一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网上热议,事件中的业主抗议开发商在公摊面积上玩猫腻。

  实际上,公摊面积的问题存在不止一天两天了,部分购房人对公摊面积的知识知之甚少,今天融360说房君就这个问题给大家做个普及。

  什么是公摊面积?

  官方的定义是:共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积,是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

  公摊面积都包括哪些?

  根据2000年颁布的房产测量规范,公摊面积(共有建筑面积)包括:

  1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

  2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  独立使用的地下室,车棚,车库,为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

  公摊面积的计算公式为:公摊面积=建筑面积-套内建筑面积

  公摊面积多大合适?

  还有一个概念叫做公摊系数,体现了公摊面积占比大小,系数越大表示公摊面积越大,具体计算公式为:公摊系数=公摊面积/建筑面积

  举个例子就更清楚了:权证上写着房屋建筑为100平方米;专有建筑面积(套内面积)为75平方米;分摊建筑面积(公摊面积)为25平方米,公摊系数=25/100=25%

  有业内人士表示,一般住宅的公摊系数为18%-25%商业用房为30%-40%。另外,不同的建筑形态,体现的公摊面积比例也不同:

  7层以下底层住宅为7%-12%

  7-11层小高层住宅为10%-16%

  12-33层的高层住宅为14%-24%

  别墅类住宅为1%-8%

  公摊面积对购房人的直接影响是,公摊面积越大,能实际使用的面积就小,换算成每平方米的单价就越高,对于开发商来说能获取更多收益。

  公摊面积里的猫腻

  随着房价上涨,部分开发商在公摊面积上做文章,要说这公摊面积里的猫腻大致分为三方面:

  一是开发商故意做大公摊面积,一般来说,新项目在办理产权证之前需要请专业机构进行测绘,并出具报告,里面会详细写清楚建筑面积、套内面积、公摊面积等信息,而开发商并不会把这些真实信息告诉购房人,故意做大公摊面积以谋取更多收益才是他们的根本目的。

  比如买100平方米的房子,单价1万元/平方米,公摊率25%和20%,对应的公摊费用分别为25万和20万,实际单价分别为1.33万/平方米和1.25万/平方米,少了5平方米使用面积,实际单价却还高了。

  如果开发商在项目每套房都多算0.1平方米,一共4000套房子,单价2万元/平方米,那么整个项目多赚的钱为0.1X4000X2=800万元,公摊面积算的越多,赚的越多。

  二是将已被算入公摊面积的用地再次包装成车位等产品销售,很多时候,购房人根本不知道自己家的公摊面积都有哪些,就这样被开发商占了便宜。而且,这种占用公摊面积建成的车位没有产权,只能使用不能转让。

  三是属于小区业主的公摊面积被用来谋利,典型的现象就是,小区楼道、电梯等属于业主的公摊面积,被物业公司出售成位。

  真是没有最狡猾,只有更狡猾,而买房人能做的唯有小心翼翼,谨防被坑。

  为了以防万一,建议买房签约的时候要特别注意以下几点:

  一是写清楚有关面积的相关条款,包括公摊面积有哪些、细节尺寸之类的。

  二是约定清楚违约责任的承担方式,以及将来出现误差的处理方式。

  如果是已经签约,发现面积有误差,这个时候就比较麻烦了,按照最高法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释中的规定,交付的房屋面积与合同约定的面积不一样,增加或者减少,误差在3%(含)以内的,属于正常误差范围,双方可以协商多退少补。

  实际面积比约定面积减少的,误差超过3%,购房人可选择解除合同,并要求开发商返还房款和违约金;若购房人不想解约,可要求开发商返还误差3%以内的房款,超过3%的部分双倍返还。

  实际面积比约定面积增加的,误差超过3%,购房人可要求解约,并要求开发商返还房款和违约金;不想解约的话,购房人补交误差在3%以内的房款,超过3%以外的面积不用再补交。

  当然,以上知识仅供参考,实际买房的时候最好咨询专业律师或者鉴定人员,根据自身情况做出判断。

  不管怎么样,购房人处于相对弱势的一方,面对公摊面积的种种问题,摆在他们眼前的只有两条路,要么踏上漫长的维权路,要么不买,让人不禁感叹:买个房怎么就这么难呢?

责任编辑:司倩
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